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ジョホールバル不動産レポート 2014年版

 

 今回は、日本人投資家に人気がある、ジョホールバル不動産のレポートです。

 少なくとも、年に1回はクアラルンプールから、ジョホールバルの方に行き、ジョホールバルの様子を視察しています。もっとも、ジョホールバルにあるレゴランドに子供達を連れて行き、そのついでに不動産や現況を見て回るというような感じです。

 ちなみに、昨年2013年のレポートはこちら

 

 私の場合は、「新報道2001」の番組でもコメントさせていただきましたが、ジョホールバルの不動産投資については消極的な姿勢を取っています。

FujiTV

 ジョホールバルの不動産投資が全くダメという訳ではなく、マレーシアそのものは今も急成長していますし、投資先の国としては面白いと思っています。でも、クアラルンプールとジョホールバルは、同じマレーシアでも全然違います。

 ジョホールバルを見た事のない人はイメージできないと思いますが、日本で例えるならば、東京と青森のような感じでしょうか。同じ日本でも、都市によって違いがあるように、マレーシアでも都市が違えば、全然街の様子が違ってきます。

 

ジョホールバル(ヌサジャヤ地区)の街並み

 今回は、ジョホールバルのヌサジャヤ地区の方にしか行けていないので、ジョホール市内の方のレポートはありません。個人的には、特にヌサジャヤ地区の方が、今後の計画が心配でたまりません。

 行く前から、おおよそ予想は付いていましたが、基本的には景色そのものは、1年前から何も変化はありません。

 ただ、ひろ~~い敷地。
 そして、道路だけは整備されているという状況。

 昨年行った時は、道路は綺麗だった気がしますが、トラックの往来が多かったり、劣化が激しいからでしょうか。街が完成する前から、随分と道が痛んだ感じがします。

 そして、大抵の場所は、こんな感じで、広い緑や土があって、工事車両がいっぱいいる感じです。

01

 少なくとも、工事車両はたくさん見かけますので、街作りとしては進んでいる事は間違いありません。でも、まだ今の時点では、街の完成形をイメージするには、ほど遠い感じがしています。

 

 

ジョホールバル 住む人いるの?

 ジョホールバルの投資がリスクだと思っている最大のポイントは、「住む人がいるか?」です。どんなに不動産開発したところ、実際に住む人がいなければ、街はゴーストタウンと化しますし、いずれ需給バランスが大きく崩れて、大きなリスクを負うことになるでしょう。

 私の感覚からすると、今の時点では、イスカンダルプロジェクトが成功するかどうかは、ギャンブルでしかないという印象です。不動産の場合は、買うのは簡単で、お金を出せば喜んで売ってくれますが、その後に転売できないと悲惨です。

 仮に買値の半額で売り出したとしても、ゴーストタウンと化した街だったら、誰も見向きもしてくれません。もちろん、イスカンダル計画が成功したときのリターンは大きく、2倍、3倍のキャピタルゲインも狙えると思います。

 私の見た感じからすると、イスカンダルが成功する確率や値上がり期待益などを総合しても、まだ期待値マイナスという判断をとっています。

 

 

閑古鳥が鳴いている・・・

 子供達のお目当ては、レゴランドということで、今回はジョホールバルのプテリ・ハーバーの「Traders Hotel」に宿泊してみました。プテリ・ハーバーからだったら、レゴランドまで、車で10分くらいで行けてしまうので、絶好のロケーションということで、選んでみました。

 ホテルは、まだ完成して間もないということで、外見も内装もとても綺麗。お部屋も広々していて、ホテルはとても快適に過ごせました。ホテルの隣には、商業施設があって、キティちゃんのテーマパーク?みたいなのがあり、ちょっと賑やかなイメージでしたが・・・

 実際には、プテリ・ハーバーは、閑古鳥が鳴いている状態で、ホテルの宿泊者もそれほど多くなさそうですし、商業施設のお店にも全然人がいません。

90480210

 商業施設も、まだオープンしていない(というか、テナントが入っていない)ところが多く、スターバックですら、お客さんがゼロという光景です。どこかレストランで夕食をと思って入ったお店も全然人がおらず、そんなお店が美味しい訳もなく、残念な感じでした。

 プテリ・ハーバー周辺は、建物を先に作ってからという典型的な開発パターンだと思いますが、全く人が集まっておらず、あと1年、2年持つのか?と、こちらが勝手に心配してしまいます。いくらスターバックスでも、お客さんが来なかったら赤字でしょうし、テナントも維持し続けられるのか心配です。

 ちなみに、朝食を外で食べようとホテルの周りを探してみたのですが、10時前にオープンしているお店は1件だけでした・・・。選択の余地がありませんでした。

 

 

レゴランド大丈夫?

 子供達お待ちかねのレゴランドに、丸一日遊びに行ってきました。昨年レゴランドに行った時は、ウォーターパークはまだ工事中でしたが、いつぞやか完成したようで、今はレゴランドと併設されているウォーターパークと2つで遊ぶことができます。
 ちなみに、一応料金は別々に設定されていて、両方遊びに行くには2パークのチケットが必要です。(我が家は、大人入場料無料のクーポンを使って遊びに行きました。マレーシアに住んでいる人だったら、みんなこのクーポンは見てるんじゃないかな?)

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 レゴランドのオープンが、朝10時からということだったので(思ったより遅い)、開園1時間前の朝9時くらいを目指して行こう!ということで、ホテルを出発。ホテルからは10分くらいで、事前に道を学習しておいた事もあって、あっさりとレゴランドに到着。

 しかし、レゴランドに到着して、何か不安を感じます・・・・

 

車が1台も止まってないぞ!!

 「もしかして、今日休みじゃない?」
 「なんか、間違った駐車場にきちゃった??」

 こんな状況になったら、不安にならざるを得ません。

 でも、駐車場のゲートは開いてるし(誰もいないけど)、駐車料金も無料なんだか良く分からない感じですが、とりあえず駐車場には入ることはできます。

 とりあえず、開園しているのか分からないけど、車を止めて行ってみよう!!
 ということで、駐車場に車を止めてレゴランドの入り口まで歩いて行きました。

 レゴランドの入り口について、ほっと一安心。

 

チケットブースが開いてる!!

 これで、今日レゴランドが休みじゃないことが確信できました。

 しかし、開園の1時間前で一番最初のお客さんとは・・・

 日本のディズニーランドやUSJのようなイメージをしていたので、こんな状態になるとは思いも寄りませんでした。チケット買ったり、少しは並ぶことを想定して早めに来たのですが・・・

 誰も並んでいないので、あっさりとチケットを手に入れ、開園前に朝ご飯でも食べることに。

 

が、しかし!!

 ここでも、お店が全然開いていません・・・
 おお、ここでもか・・・

 まあ、レゴランドの最初のお客だったので無理もありません。

 お店そのものは、何十店舗もあるのですが、開園1時間前でお店が何も開いていません。唯一空いていた、ケンタッキー(客は、私達家族のみ)で、朝ご飯を済ませました。

 

 10時の開園時には、もうちょっと人はいましたが、並ぶほどの人ではなく、あっさりと入場。アトラクションの待ち時間も全然なく、遊び放題の1日でした。

 ちなみに、閉園は午後7時ということで、テーマパークにしては開園が遅く閉園が早いです。

 

 レゴランドは、ジョホールバルのイスカンダル計画では注目を集めているテーマパークのひとつ。

 でも、開園してから1年以上が経過しますが、現状はこんな感じです。

 1年前にレゴランドに行った時は、もうちょっと人がいたのですが、開園して話題性が薄れてしまったからか、レゴランドも閑古鳥が鳴いてます・・・

 子供達は、ガラガラで乗り放題だったので楽しかったみたいです。今がチャンスです(笑)

 

 

ジョホールバルの印象は?

これまでと印象が特に変わった訳ではありませんが、今のところは

「ジョホールバルは人が集まる魅力的な街ではない」

というのが結論です。

 

レゴランドの集客力を見れば、ジョホールの魅力を測定できる気がしました。
結構、客観的に分かりやすい指標だと思いませんか?

レゴランドが、ディズニーランドのように、毎日多くの人が集まるようになれば、その時はジョホールバルも、すごい変革を遂げているはずです。

 

 

ちょっと長くなったので、マレーシア不動産関連のネタは、また次の記事でまとめたいと思います。

更新日:2014年2月13日 / コメント:No Comments

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