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THE RUMA

THE RUMA – ツインタワーが見える、クアラルンプールの中心部の希少物件 (ホテルは5年間の家賃保障あり)

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おすすめポイント

中心部の物件は、郊外の物件に比べると供給数がかなり限られており、また立地条件の良いものや、ツインタワーが見える眺望のものを選ぼうとすると、かなり選択肢が少なくなってしまいます。

 

今日ご紹介したいのは、クアラルンプール中心部にある高級コンドミニアム THE RUMA です。THE RUMAはツインタワーがあるKLCC Parkに面した場所にあって、ツインタワーが見える場所に位置します。ツインタワーへも徒歩圏内です。また、ショッピングとして人気がある、Pavilion クアラルンプールまでも徒歩圏内の距離ですので、クアラルンプール中心部の非常に利便性の高い場所に位置しています。

 

クアラルンプール中心部を希望されるお客様は多いのですが、KLCC Park周辺の物件については、場所だけではなくて眺望なども考えると、ご紹介できる物件が限られてしまいます。今回の物件も、戸数はかなり限られていますので、クアラルンプール中心部に興味があれば、お早めにご検討ください。

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何よりお勧めなのは、クアラルンプール中心部でありながらの眺望です。THE RUMAからツインタワーまでは、何も遮るものはなく、ツインタワーへの眺望が約束された立地になります。ツインタワーとの間には森が見えますが、ここはKLCC Parkとコンベンションセンターがありますので、この間に何か建物ができる可能性は限りなく低いでしょう。

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THE RUMAは、ホテルと居住部が一緒になった建物になります。

地下3階~5階: 駐車場
6階~18階: ホテル
19階~37階: 住居

という構成になっています。物件の完成は、2017年の4Qですので、かなり先になります。Freehold(所有権)の物件となります。

低層階に入るホテルは、全部で253の部屋数あります。これらのホテルユニットも全て販売に出されていて、ホテルオーナーになってホテルの収益からの利回りを得ることも可能です。

 

 

【住居部分について】

19階から上の高層階は、全部で200の部屋数があります。こちらは、眺望を重視した部屋になっており、眺めの良い場所から、クアラルンプール市内を見渡す事ができます。立地条件が良いので、場所的に値上がりが期待できるロケーションです。

ただし、ツインタワーが見える方角の部屋数は、かなり限られています。狙い目としては、ずばりツインタワーが見られる部屋です。それ以外の部屋については、やや魅力が薄れてしまいます。

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共有施設としては、19階にプール、ジム、デッキ、多目的ホール、更衣室があります。19階の共有施設は、住居者専用の施設となっており、ホテルゲストは利用できません。

共有施設の充実度としては他の物件に比べて見劣りするところはありますが、19階のプールからの眺めは格別です。何も邪魔されるものがなく、ツインタワーを眺めることができます。写真は、19階の共有プールからの眺めです。ジムも、19階からの眺めは開放感があると思います。

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2013年3月25日現在、THE RUMAはSoft Launchの状態にあり、正式販売にはなっていませんが、既に人気のある物件はかなり埋まってしまっています。おおよそ、200部屋のうち50%くらいが販売済みとなっています。

さらに、ツインタワーが見られる眺望の部屋については、お勧めできる部屋数は数える程しかありません。現在の状態でお勧めできる部屋としては、ツインタワーが見える

SR2006 – 915 sqft(85平米) RM 1,738,500 (5390万円)
SR1906 – 915 sqft(85平米) RM 1,738,500 (5390万円)
SR**10 – 1830 sqft(170平米) RM 3,477,000 (1億80万円)
※  1RM=31円換算
※  数字については概算値です。

のタイプのみとなります。居住者用の単価としては、1900 psqft となっており、相場どおりの単価設定かと思います。915 sqftの広さで、ツインタワーが見られる好条件の物件は、残り2部屋だけと見ています。これらは足が速いと思いますので、クアラルンプール中心部の物件で、眺望の良い物件を希望される方は、早めにお申し込みをご検討ください。

値段だけを見ると高いと思われるかもしれませんが、東京で例えれば銀座や六本木のような立地になります。マレーシアでも中心地になると、それなりの値段になります。ただ、東京の中心部が全く手が出ないところでも、マレーシアの中心部なら、まだ可能なところです。日本でも、東京の中心地の方が底堅い需要や今後の伸びが期待できると思いますが、それはマレーシアでも同じです。長期に考えるのであれば、クアラルンプールの中心部は手堅い物件だと考えています。

 

1830 sqftの広さの部屋については、まだ若干余裕があります。単価が高いこともあって、出足としては鈍いですが、1830sqftの部屋の方が文句なしの眺望ですので、次に人気が出てくると思っています。

現在、5%の割引が適用されます。(上記金額から5%が適用されます) また、竣工前金利負担制度(DIBS)や弁護士費用などは無料となっています。1年間管理費が無料の特典も付いています。管理費は、60 cents/sqft です。

予約金は、RM 5,000 (約15万円)となります。万一、お申し込み後にキャンセルする場合(ローンが組めなかった場合なども含む)は、RM 1,000 (約3万円)がペナルティとしてかかります。

数に限りがありますので、お早めにご検討ください。

 

 

【ホテルについて】

ホテルは、6階~18階の間に、253部屋を持つ5星のホテルとなります。ホテルの運営は、URBAN Resort Conceptsが行います。URBAN Resort Conceptsは中国で4カ所のホテル運営を行っている会社です。マレーシアでのホテル運営は始めてになりますし、4カ所というのは規模としては、あまり大きくありません。ただ、マレーシアでは5つ星ホテルとして運営するということで、絶好のロケーションと合わせて、高いレベルのサービスを期待します。

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6階には共有施設があり、宿泊者専用の温水プール、ジャグジー、デッキ、プールバー、ジム、会議室、スパがあります。設備としては、ホテルとして必要な施設を有していると言えるでしょう。

ホテルの部屋の広さは、1部屋450sqft(41平米)くらいの広さとなります。ホテルとしては標準的な広さです。内装については、かなり良いものを入れるようで、5つ星に相応しい部屋になる予定です。

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ホテルのユニットについても販売しており、ホテルオーナーになることが可能です。ホテルの方は、内装に費用がかかるため、単価としては住居よりも高めになっており、2900 psqftとなっています。ちょっと割高な感じがしますが、ホテルという事を考えて、どう判断するかだと思います。ホテルの部屋数は、全部で253部屋ありますが、現在7割~8割くらいはオーナーが決まっている状態です。さらに、ツインタワーが見られる方角の良い物件となると、かなり数が絞られてしまいます。 

現在お勧めできる部屋を挙げると

HS1105 – 635 sqft (59平米) RM 1,841,500 (5709万円)
HS1005 – 635 sqft (59平米) RM 1,841,500 (5709万円)
HS1206 – 506 sqft (47平米) RM 1,467,400 (4549万円)
HS1106 – 506 sqft (47平米) RM 1,467,400 (4549万円)
HS1006 – 506 sqft (47平米) RM 1,467,400 (4549万円)
HS1107 – 635 sqft (59平米) RM 1,841,500 (5709万円)
HS1007 – 635 sqft (59平米) RM 1,841,500 (5709万円)
※  1RM=31円換算
※  数字については概算値です。

あたりの部屋になるかと思います。こちらも眺望の良いロケーションの部屋は限られています。

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また、ホテルには「リースバックプログラム」が付いています。つまり家賃保障のプログラムが付いています。ホテルのリース契約は10年となっており、最初の5年間は年間6%の家賃が保障されます。6年目~10年目については、ホテルの売り上げに連動した形での利益配分となりますが、10年目は8%の利回りが提供できる事をホテルとしては見込んでいます。10年経過後は、リースバックプログラムを継続するかどうかを選択することができます。

10年経過前に、他のオーナーに転売する事も可能ですが、リースバックプログラムの内容も含めて、次のオーナーに権利がそのまま渡る事になります。

ホテルということもあって、販売単価はやや高めに設定されていると思いますが、6%の家賃保障が5年間続くというのは非常に魅力的です。ローンを組まれる場合でも、6%の利回りが保障されると、安心して物件保有することができると思います。物件の竣工が2017年末になりますので、竣工までの金利負担ゼロ、竣工後の5年間の家賃保障を考えると、9年くらいのキャッシュフローが計算できる事になりますので、非常に資金計画が立てやすくなります。

ローンをどのくらい組まれるかにもよりますが、6%の家賃保障があったとしても、手元に残る金額については、あまり現時点では期待しない方が良いでしょう。将来、マレーシアの物価が上がって、ホテル賃料も高くなってきたときに、家賃収入としても期待が持てますし、物件の値上がり益も期待できると思います。いずれにしても、ホテル物件をお申し込みする場合は、向こう10年くらいを考えて投資するのが良いと思います。

 

ホテル物件についても、5%の割引が現在適用されます。管理費は、65 cents/sqftです。ただし、向こう5年間は管理費も無料の特典が付いています。さらに、ホテルオーナーには、年間7日間の無料宿泊権がありますので、ご自身のちょっとした滞在にも活用することができます。

予約金は、RM 5,000 (約15万円)となります。万一、お申し込み後にキャンセルする場合(ローンが組めなかった場合なども含む)は、RM 1,000 (約3万円)がペナルティとしてかかります。

ホテルの方は、家賃保障が付いていることもあって、売れるのは早いので、こちらも興味のある方は、急ぎご検討いただければと思います。

 

THE RUMAの物件について、無料の物件試算表と、無料相談を行っております。THE RUMAの試算を希望される方は、以下のアドレスよりお申し込みください。

【The RUMA購入の試算申込み】

 

お電話でのお問い合わせも受け付けております。

融資条件などは、個人属性によって異なりますので
物件の内容については、ご不明な点がございましたら
メールやお電話などでお気軽にお問い合わせください。

電話番号: 03-5860-4189 (受付時間:平日9:00~18:00)
メール: admin@malaysia-property.biz

 

お電話いただいたお客様には、弊社マレーシアオフィスより
折り返しお電話させていただきます。

どうぞ、よろしくお願い致します。

 

※ 弊社では、クアラルンプールの全ての物件をお取り扱いできますが、投資としてお勧めできる物件と部屋のみをご紹介しております。

※ お勧めできる物件は、元々数に限りがあります。検討される場合は、できるだけお早めにお申し込み、視察をご検討ください。

※ 投資判断については、投資妙味や現地の視点から記述しておりますが、確実性を保障するものではございません。必ず自己の判断と責任に基づき、投資いただけるようにお願いします。


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物件詳細

物件名称 The RUMA
@ Kuala Lumpur City Centre
エリア Kuala Lumpur City Centre
種別 Hotel and Residences 所有権 Freehold
専有面積 Residences: 915 – 3,692 sq. ft.
Hotel : 441– 1,023 sq. ft.
価格 Residences:From RM1,738,500
HotelFrom:RM1,278,900
総戸数 Residences:200unit
Hotel:253unit
完成年月 2017年1月
開発会社 Urban DNA ホームページ http://www.the-ruma.com/

 

 

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