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ジョホールバル 不動産視察レポート (2012年12月)

マレーシア不動産投資といえば、ジョホールバル?

マレーシア不動産 ジョホールバル看板

マレーシア不動産投資と言えば、「ジョホールバル」という地域が有名です。

日本人向けに不動産紹介を多くやっていることもあって 「マレーシア不動産投資=ジョホールバルの不動産投資」 と思っている人も少なくないようです。

 私自身は、マレーシアのクアラルンプールの物件だけを中心に 取り扱いをさせていただいておりますが お客様からご相談を受ける内容としては 「ジョホールバルはどうなの?」 というのは、非常に多くの方がご質問される内容です。 また、マレーシア不動産投資セミナーをやっても やはりジョホールバルにもともと関心を持っている人が多いのも事実です。

ほとんどの方は、インターネット上だけの情報を鵜呑みにしており ジョホールバルがどういうところなのか?というのを 実際に目で見て、確かめていない人が多い事に驚かされます。

代わりに、私が見てきたジョホールバルの感想を共有させていただきたいと思います。
一個人としての意見なので、投資材料の参考にしてみてください。

私が見てきた物件は、

  • Residences@Tebrau
  • TROPEZ RESIDENCES
  • Medini
  • the GARDEN

と4つの物件を見てきました。 それぞれの物件の内容については、個別にレポートさせていただきたいと思います。

 

ジョホールバルという都市

ジョホールバルは、マレーシアのマレー半島最南端にある街です。 シンガポールと隣接している街であることから、ジョホールバルが取り上げられています。 シンガポールは、ある意味日本以上に発展している都市で、生活水準も日本以上に高い街です。

ところが、ちょっと離れたジョホールバルであれば、物価は5分の1くらいとも言われており、シンガポールに住む人達が、マレーシアにやってくるという期待が持たれています。

ジョホールバルは、マレーシアローカルの人に聞くと「治安の悪い街」として有名です。 ただ、私が行ってみた感じでは、治安が悪いという感じはしませんでした。かなり良くなっていると思うのですが、ローカルの人達に染みこんだ印象が改善されるには、なお時間がかかると思っています。ジョホールバルに行く直前まで、私はローカルの人達から、たくさんの忠告を受けました。そのくらい印象が悪い街のようです。

 

 クアラルンプールの郊外のようなジョホールバル中心部

ジョホールバルと言っても、大きく2つの地域に分かれると思っています。 ジョホール地図

ひとつは、古くからの街である ・ジョホールバル中心部 、もうひとつが新しい地区である、ヌサジャヤ地区です。これらの2つの地域は、同じジョホールとして話すのはかなり無理があり、全く違った地域と思っておいた方がいいと思います。

ジョホールバルの中心部は、クアラルンプールで例えれば、かなり郊外の街です。クアラルンプール郊外のPuchong(プチョン)という街くらいな感じかと思います。高層のビルはいくつかありますが、目立って高層な建物がたくさんあるわけではなく、低層の古い建物がたくさんある街並みです。現時点の、ジョホールバルの中心部は、お世辞にも発展している街とは言えません。

ジョホールバルの中心部は、個人的にはあまり魅力的なところには感じませんでした。クアラルンプールの方が、よっぽど便利な場所ですし、この古い街並みが一掃されて新しくなるには、相当なパワーが必要になると感じました。ジョホールらしさがあまりないので、楽しみが少ないかなぁというのが感想です。

 

ヌサジャヤ地区は何もない

一方のヌサジャヤ地区ですが、はっきり言って、ヌサジャヤ地区には何もありません。最近、レゴランドがオープンしたので遊びに行ったのですが、レゴランドしかありません。周りは、広大な土地だけが広がっているという感じです。 ジョホール風景

イスカンダルプロジェクトとしての中心になると思いますが、力を入れているだけあって、土地としては整備されていますし、道路のインフラは先にしっかりと整備されています。将来的に、しっかりと開発がされれば面白い地域ではあると思いますが、現状からはどういう形になるのか、想像だにできない感じです。

投資として考えた時に、確かにジョホールバルは発展はしていくと思われますが、これだけ広大な土地が余っているという状況からすると、不動産が一気に高騰するという事は、今のところは想像することができません。 ジョホールバルの投資も面白いとは思いますが、値上がりのペースはかなり遅いと思っていますし、もう少し発展するところを見てから投資しても遅くはないと思っています。

この写真は、ジョホールバルの至る所にみられる、整備中の土地です。かなり広い面積で土地の整備が実施されています。

ジョホール 整備中の土地

新しい建物も作られてはいますが、土地がかなり広く余っていますので、高層のコンドミニアムやビルというよりは、低層階の建物のが多く見られます。

ジョホール 整備中の土地 ジョホール 建物

本当にシンガポールとの行き来が便利なのか?

ジョホールバルの不動産投資の理由として、シンガポールに隣接していることを挙げています。確かに、シンガポールからは目と鼻の先で、橋で繋がっているといっても、距離にしたらほんのちょっとです。

実際、私がジョホールバルからシンガポールへと車で渡ってみたところ、ジョホール出国のイミグレーション、シンガポール入国のイミグレーションと大渋滞となり、ジョホールバルからシンガポールまで、1時間以上の時間を費やすことになりました。

タイミングの問題もあるかと思いますが、下の写真のように(ちょっと見づらいですが)対向車線は車がずらっと並んでいます。

ジョホール渋滞

 

イミグレーション直前の写真です。車もそうですが、バイクの渋滞もすごいです。

ジョホール渋滞2

ジョホールバルの居住コストが安いのは確かですが、ガソリンを入れるだけや、毎日の通勤に、この時間は耐えられないと感じました。国が違うのですから、行き来の度にパスポートの提示や荷物チェックなどがされる訳で、物理的に近いといっても、移動時間としてはかなりかかる感じがします。また少しですが、入国にあたってのお金がかかります。

シンガポールの人が、本当にこの時間を割いてでも、ジョホールバルに住みたいのかどうか、シンガポールの人に話を聞いてみたいところです。

ちなみに、ジョホールバルとシンガポールを繋ぐ橋は2カ所あって、ウッドランドの橋の方が混雑しています。セカンドリンクの方は人が少ないこともあって空いています。ジョホールバルが発展すると人が増えるはずですが、益々混雑の度合いが増すとなると、移動の時間もかかることでしょう。現実の生活感として、本当にジョホールバルが魅力的なのか、感じる必要があると思います。

電車での移動はしていないので、電車の移動だと、もう少し楽にできるかもしれません。

 

ジョホールバル買いやすい価格帯

比較的、ジョホールバルのマイナス面ばっかりになっている感じがしますが、決して投資として悪いとは言っていません。投資としても面白みがあるのも事実です。

ジョホールバルを見て、不動産物件もいくつか視察させていただきました。ざっくりした価格帯ですが、クアラルンプールと比較して

クアラルンプール中心部: 1000~2000 psqft
クアラルンプール郊外: 500~1000 psqf
ジョホールバル中心部: 600~700 psqft

くらいな感じかと思います。ジョホールの価格が、クアラルンプール郊外と同じというのは、価格帯からしても妥当な水準だと思います。

クアラルンプール中心部だと、1000 psqft以上の物件がほとんどですので、クアラルンプールと比較すれば約半値くらいの値段で買えるジョホールバルは買いやすい価格帯だと思います。

マレーシアでは、外国人が購入できる物件として、RM 500,000以上という規制があります。気になるのは、ジョホールバルだと価格帯が安いために、フリーレントを付けたり、家具付きにしたりして価格帯を無理矢理あげて、RM 500,000 以上にしようとしている物件が少なからずあるということです。外国人に買ってもらうためには必要な事だとは思いますが、ちょっと無理矢理感がある感じがしました。

ジョホールバルは外国人購入者が中心

クアラルンプールの不動産物件と比較して、大きく違うと思った点が購入者層です。クアラルンプールでは、コンドミニアム購入者の8割がマレーシアローカルの人。2割が外国人というのが普通の構成です。

ところが、ジョホールバルでは、購入者層が全く逆転して、8割が外国人になっています。聞いてみると、ほとんどの人が投資目的で、ジョホールバルの不動産を購入しているということです。

クアラルンプールの場合は、実際に自分で住みたいという実需で成り立っていますが、ジョホールバルの場合は、儲かりそうという投資家が多いということで、本当に住みたい人がいるのかどうか疑問に感じました。不動産は需給で成り立っていますので、いくら不動産価格は上昇したとしても、住人がいなければ家賃も上昇しませんので、いずれ不動産価格と賃貸価格の乖離で価格崩壊が起こります。

ジョホールバルの不動産投資で、安易に貸し出せばいいと思っている人がいるかもしれませんが、本当に住みたい人がいるのか?というのは気を付けた方がいいと思います。実際8割が外国人という状況では、物件の完成と共に、一気に賃貸物件が増えることになります。きちんと入居者が決まるのかどうか?というもの、把握しておく必要があります。

お勧め投資戦略:土地付き一戸建て

ジョホールバルのコンドミニアムもたくさん見ましたが、面白いと思ったのが、ジョホールの土地付きの一戸建です。前にも述べたように、ジョホールのコンドミニアムは、無理矢理購入価格をあげているようなところもあり、不自然な感じがします。また、これだけ広大な土地がある中での高層のコンドミニアムというのも、ちょっと不自然な感じもします。

そこで投資戦略として面白そうなのが、土地付きの一戸建て住宅です。ジョホールの価格が値上がりするという前提で考えるのであれば、今のうちに土地を買っておくのは悪くない選択です。無理矢理価格を上げることもなく、素直に土地付きの物件を買うのが良いかと思います。キャピタルゲイン狙いとしても、土地付きでの物件であれば、値上がり益も大きく期待できるのではないかと思います。

もちろん、購入する場所については選定が必要です。ショッピングモールが近くにあるとか、利便性の高いところを購入する必要があると思います。ショッピングモールなど人が集まるところの近くは不動産価格が上昇しますので、一戸建てとってもあまりに郊外だと値上がりのスピードは遅くなってしまうでしょう。

是非、ジョホールバルの不動産投資であれば、一戸建ても選択肢として考えてもらいたいと思います。

マレーシア不動産投資の追加情報は、是非無料オンラインセミナーよりご覧ください。

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更新日:2013年1月8日 / コメント:ジョホールバル 不動産視察レポート (2012年12月) はコメントを受け付けていません。

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