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日本とマレーシアの不動産の違い

Difference in the Real Estate of Japan

日本より投資リスクが低いマレーシア不動産投資 日本とマレーシア不動産投資の大きな違いとは?

不動産投資は、日本でも普通に行われていることですが国が違えば、不動産投資の状況や考え方も少し違ってきます。

日本人投資家が一般的に狙う、マレーシアの不動産物件ですがプレビルドと呼ばれる、着工中の未完成物件を購入するのが、今のところは一般的です。

また、外国人投資家の場合は、100万リンギ(約2,500万円)以上の不動産物件でないと購入できないという制約がありますのでマレーシアで狙う不動産物件の対象としては、

・コンドミニアム(日本で言うところのマンション)
・サービスアパートメント(ハウスキーピングのサービスが付いた高級マンション)

のマレーシアの中では高級物件を購入することになります。

これ以外の物件も購入可能ですが、100万リンギ以上の物件となると実質的にマレーシアでの高級物件に限られることになります。

ここでは、日本の不動産投資とマレーシアの不動産投資の比較について説明します。
一般に投資対象になるであろう、マレーシアの未完成の不動産物件と比較したいと思います。

  日本の不動産投資 マレーシア不動産投資
利益の狙い方 インカムゲイン 基本キャピタルゲイン
ローン形態 リコースローン ノンリコースローン
支払方法 一括支払い プログレスペイメント
購入物件 未完成物件・中古 未完成物件
自己資金 一般に不動産価格の20%
融資利率 1.5%〜3.5%程度 4.25%程度
売却益の税金 5年未満: 譲渡益の39%
5年超:譲渡益の20%
2年未満:譲渡益の10%
2年以上5年未満:譲渡益の5%
5年以上:0%(非課税)
その他の制度   ユニークな制度あり

色々と聞き慣れない言葉があるかもしれませんが、マレーシアの不動産投資をする上で必要な用語ですので、それぞれの用語も含めて説明をしていきたいと思います。

マレーシアの成長に投資しよう 最大の利益を確保するための投資戦略とは?

日本の不動産価格は、近年はほとんど上昇しておらず、むしろ地価は下落傾向にあります。
このような状態では、キャピタルゲイン(不動産価格の上昇を狙って転売益を得る投資法)は難しい状況です。

日本での不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入を元にローン返済し、利ざやを得る投資法)が一般的です。
インカムゲインを狙うためには、物件価格に対して高い家賃収入が期待できる利回りの良い物件に限られます。
日本の人口は徐々に減少することが明かなため、今後空室のリスクが高まり、キャピタルゲイン狙いも徐々に難しくなっていくと思われます。

一方、マレーシアでの不動産投資は、キャピタルゲイン狙いです。
マレーシアの不動産価格は、右肩上がりで上昇を続けており、経済の発展や人口増加などを考えると今後も不動産価格は値上がりする余地があります。

マレーシアのお隣のシンガポールの不動産価格は、マレーシアのクアラルンプールに比べて8分の1と非常に安い値段で不動産が購入できますので、まだまだ不動産価格の上昇余地があります。

日本と違って、キャピタルゲインを狙うには、マレーシア不動産投資は国際比較における割安感があります。

マレーシアの不動産投資では、プレビルドと呼ばれる未完成物件を購入することが多いですがプレビルドの物件は、キャピタルゲインを狙うには理想的です。

未完成の物件であるということは、あるリスクを負っています。
そのリスクは何かというと、物件が完成しないリスクです。

ですので、プレビルドの物件については、未完成の不動産購入時が一番安く物件が完成に近づくにつれて、徐々に不動産価格の価値は上がっていきます

そして、不動産が無事に完成したときは、未完成の購入時よりも不動産価格は高くなっています。
工期が2年〜3年程度かかるプレビルドの物件では、物件が無事に完成すると、20%〜30%くらいは値上がり益が期待できます。
物件が完成しないリスクを負って、無事に完成したときのご褒美です。

さて、物件が完成しないことがあるのでしょうか?

100%必ず完成するとは言い切れません。
世界の経済状態が今後どのようになるのか分かりませんし、突然世界的な経済不況が訪れて不動産開発の業者が倒産してしまう可能性もゼロではありません。

そういったリスクを避けるためにも、マレーシア不動産投資においては、物件開発を行っているデベロッパーがどこか?という点は、しっかりとチェックしておくべきです。
過去の不動産開発実績が豊富で、会社としての財務体質がしっかりしているのが望ましいです。

物件が無事に完成さえすれば値上がり益が期待できますので、リスクを出来るだけ小さくするために物件開発を行っているデベロッパーは確認しておきましょう。

マレーシアのデベロッパーに詳しい日本人は少ないと思いますのでマレーシア不動産投資を行う場合には、マレーシア現地のデベロッパーにも詳しいコンサルタントを通じて、しっかりとしたアドバイスをもらうことが大事です。

リスク限定、利益無限大 魅力的なマレーシア不動産ローン

日本で住宅ローン(不動産投資含む)というと、リコースローンという形式になります。

リコースローンとは、銀行からの借入金が返済できない事態になった場合に銀行から借りた個人が全ての責任を負うというものです。
日本で不動産投資をして、空室が予想以上に多くなって借入金の返済が出来なくなった場合でも例えば個人資産である自宅や証券などを売却して、返済をする責任が生じます。

非常に残念な事ですが、東日本大震災で家を失った方でも家の住宅ローンは個人の負債として残ったままになります。
これが、日本の融資で一般的に使われているリコースローンです。

日本では、リコースローンが一般的ですが、海外ではノンリコースローンというのが普通です。
むしろ、日本の方が他の国と比べて違うと言えます。

ノンリコースローンでの融資は、責任を負う範囲が、融資の担保となる責任財産に限定されます。
例えば、不動産投資に失敗した場合でも、その不動産を手放せば、個人資産まで責任を負うことはありません。
リスクが限定されているのが、ノンリコースローンの特徴です。

ノンリコースローンの場合は、融資の責任を銀行と個人の両方が負うことになります。
ですので、銀行がノンリコースローンで融資を付ける場合には、銀行は慎重に審査を行います。
銀行は、不動産投資として魅力のない物件には、そもそも貸し付けを行ってくれません。
言い換えると、銀行が不動産投資に対して融資してくれるというのは、銀行も将来性があると見ているということです。

マレーシアの不動産投資では、銀行からの融資はノンリコースローンとなります。
日本の不動産投資に比べて、圧倒的にリスクの低い投資が可能なのです。

海外では常識な支払方法 投資リスクを極力抑えた、頭金の払い方とは?

未完成物件の場合、支払方法にも日本と大きな違いがあります。

日本で新築物件を購入した場合は、最初に頭金をいくらか入れて、物件完成時に残金を支払います。
新築を購入する時においては、頭金が自己資金となり、残りは銀行融資から賄われます。
つまり、購入時にまとまった資金(頭金)がないと、物件の購入ができません。

マレーシアでの未完成物件の場合は、プログレスペイメントという支払方式がとられます。
日本ではあまり見られませんが、海外の物件開発においては一般的なやり方です。
プログレスペイメントは、日本語で言うと「出来高払い」という言葉になります。
つまり、物件の完成に合わせて、少しずつ支払っていくという形です。

例えば、物件が更地だった場合、穴を掘ったら10%、基礎が出来たら10%、5階まで出来たら10%と物件の完成に合わせて、少しずつデベロッパーに対して支払っていきます。

個人投資家も、銀行も、物件が完成しないという投資リスクを負っていますが完成度合いに合わせて支払を進めて行くので、非常に理にかなった支払方法です。

また、デベロッパーも定期的に資金の支払いを受けられるので工事の途中で資金が枯渇するようなリスクが軽減され、物件が完成するのにも貢献します。

マレーシア不動産投資には、どのくらいの自己資金が必要?

日本でもマレーシアでも、ほとんど同じですが、不動産投資に必要な自己資金は物件によってかなり違いがあります。
また、銀行融資の割合によっても違いがありますので、必要な自己資金は物件毎に確認が必要と思ってください。

一般には、物件価格の2割くらいは自己資金が必要だと考えておくのが良いでしょう。
マレーシア不動産投資の場合は、最低でも600万円くらいは自己資金が必要となります。
銀行融資が高い割合で付く場合は、自己資金も少なくて済みますが、その分投資リスクが高まります。

残念ながら、不動産投資はある程度のまとまった資金がないと投資するのは難しいのでまずは、物件価格の2割くらいを目処に資金を貯めておくのが良いです。

マレーシアの銀行ローン金利はどのくらい?

融資利率は、国の政策金利に連動する形で決まってきます。

日本では、ゼロ金利政策が継続してとられているため、貸出金利は低く抑えられています。
日本の不動産投資に求められる利率は、個人の属性(資金、収入など)によって幅が違います。
日本での貸し出し金利は、年利1.5%〜3.5%くらいでしょう。

マレーシアの場合は、国の成長率が非常に高いため、利率も日本に比べて高めになっています。
HSBCマレーシアで借り入れする場合は、マレーシア基準金利(BLR)から2.35%程度を引いた利率になります。
現在の金利水準で、約4.25%くらいとなりますので、日本よりは割高となります。

ただ、金利が高いのは、国の成長率が高いためですので、一般には金利以上の物件価格の上昇が見込めます。

日本では、個人の自宅として購入する住宅ローンは、特別金利が適用されて非常に安い金利が適用されます。
マレーシアの不動産の場合は、自宅も投資目的の不動産も区別はありません。

マレーシアの自宅用として不動産を購入する場合も、約4.25%くらいの金利がかかります。

不動産売却時の税金はどうなるの? 日本人にも有利なマレーシアの税制

無事に不動産価格が上昇したとしても、売却したときの税金が気になるところです。

日本で不動産を売却した場合は、
保有期間 5年未満:譲渡益の39%
保有期間 5年超:譲渡益の20%
が税金としてかかってきます。

マレーシアの不動産の売却については、
保有期間 2年未満:譲渡益の10%
保有期間 2年以上5年未満:譲渡益の5%
保有期間 5年以上:0%(非課税)
となっており、長期で保有すればするほど、税率が安くなります。

長期的に値上がりが期待できるマレーシアの不動産投資で、5年以上保有すれば売却益に対して非課税です。
同じ不動産投資をするのでも、日本とマレーシアの不動産投資では大きな違いが生まれます。

例えば、3000万円で購入した物件が、5年間保有して4000万円に値上がりしたとします。このときの売却益に対する税金を計算すると

>日本: 1,000万円 × 20% = 200万円
マレーシア: 1,000万円 × 0% = 0円
200万円もの差が生まれてきます。

リスクを取って投資しているのですから、できるだけ利益は手元に残しておきたいところです。
マレーシアの不動産投資は、税制面でもメリットを享受できます。

※税制については、日本と海外の税制や、為替が複雑に関係します。細かい点は、税理士の方にご相談ください。

日本にはない!マレーシアならではのユニークな制度とは?

私自身が、マレーシアの不動産投資に投資してみて、非常に面白い制度がいくつかあります。
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