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不動産購入最低金額引き上げ / セミナー告知

マレーシアでは、定期的に不動産のイベントが行われています。

不動産のイベントでは、たくさんの不動産業者が集まり
戸建て住宅からコンドミニアムまで
マレーシアで販売されている、様々な物件が紹介されています。

毎回、不動産イベントは活況で
現地の中華系の人達を中心として、不動産購入の意欲が強いです。

 

ただ、最近は不動産建設が乱立しすぎている雰囲気も感じます。

特に投資として不動産を考える場合には
日本人であるというメリットを最大限に活かして
資産価値の高まりそうな場所を、嗅覚で見抜く必要があります。

不動産は大きな買い物ですので
後悔しないように、しっかりと吟味して投資していきたいですね。

 

■□■□■□■□■ 外国人 不動産購入最低金額引き上げ ■□■■□□■□■

マレーシア不動産投資にあたっては、大きなニュースがありました。

 

マレーシアのナジブ首相が、2014年の税制改革を発表しており
不動産関連についても、大きな影響があります。

 

マレーシア不動産投資に、大きく影響する点としては

1. 外国人の不動産投資金額の引き上げ (RM 500,000からRM 1,000,000へ)
2. キャピタルゲイン税の引き上げ
3. DIBSの廃止
4. GSTの導入(2015年から)

影響は大きくはないが、影響があるものとしては

1. マレーシア所得税の引き下げ(1%~3%)
2. マレーシア所得税 支払対象基準の引き上げ
3. 法人税率の引き下げ(1%)

があります。

 

まだ、詳細については、情報が錯綜しているところがあり
適用の時期など、詳しいところが見えていませんが
マレーシア不動産投資に、大きな影響があるのは確実です。

 

■ 外国人の不動産投資金額の引き上げ

これまで、外国人がマレーシア不動産を購入できる条件として
RM 500,000以上の物件と、条件が付いていました。

現在も、ペナン州では、先にRM 1,000,000への引き上げがされており
いずれ、他の州にも適用されるという見方がされていましたが
ついに発表になったという感じです。

 

適用開始は、2014年1月からになると思いますが
2014年以降は、RM 1,000,000以下の不動産については
外国人が購入できないことになります。

 

マレーシア不動産における影響ですが、個人的な見解としてですが

・KL市内や周辺のハイエンドコンドミニアムは影響なし
・ジョホールバルは壊滅的
・物件売却への影響

が考えられるところです。

 

KL市内や周辺の新築コンドミニアムについては
最近は、ほとんどは RM 1,000,000を超えるものが多く
中心部においては、ほとんど規制の影響はありません。

Petaling Jaya方面やCyber Jaya方面など
KL中心部から離れると、単価が安くなってくるために
RM 1,000,000を下回ってくる物件も多くあります。

ハイエンドコンドミニアムについては大丈夫ですが
安めの物件については、KL近郊でも外国人が購入できなくなります。

 

しかし、KLでは基本的に購買層の中心はローカルの人です。
外国人投資家の割合は、約2割くらいです。

KLでの影響は、さほど大きくありませんし
外国人はKL中心部など、ハイエンドコンドミニアムを好みますので
影響としては、限定的ではないかと考えています。

 

一方で壊滅的な影響がありそうなのが、ジョホールバルです。

ジョホールバルは、日本人にも人気がある地域ですが
RM 1,000,000を超える物件の方が基本的に少なく
これからの物件は、広さを増やしたり
家具を付けるなどして、価格引き上げがないと影響がありそうです。

しかも、ジョホールバルは外国人投資家が8割となっており
外国人が購入できないとなると、販売に大きな影響があります。

 

そして、気にしなければいけないは、売却についてです。

仮に、いま RM 5,000,000で購入できたとしても
売却するときには、RM 1,000,000以上の価格になっていないと
外国人には売却できないことになります。

ローカルの人に売却するのであれば問題ありませんが
実質、ジョホールバルの需要が外国人で成り立っている事を考えると

買ったものの売れない・・・

という、冗談では済まされない状況になる可能性があります。

 

この構図は、KLでも同じことになります。
売却の時も考えて、慎重に不動産投資を考える必要が出てきます。

 

今後の事は分かりませんが、規制は強化される一方です。

外国人だけで成立しているようなマーケットにおいては
投資リスクが高まることが予想されますので
注意しておく必要があるでしょう。

 

■ キャピタルゲイン税の引き上げ

キャピタルゲイン税の引き上げについても
投資家には大きな影響があります。

 

【変更前(現在)】

保有期間 2年未満 : 売却益の15%
保有期間 2年~5年: 売却益の10%
保有期間 5年超 : 非課税

 

【2014年1月以降】

保有期間 3年未満 : 売却益の30%
保有期間 3年~4年: 売却益の20%
保有期間 4年~5年: 売却益の15%
保有期間 5年超 : 非課税

 

キャピタルゲイン税は、2013年1月に引き上げられたばかりですが
2014年1月より、さらに税率がアップすることになります。

政府としては、投機筋による不動産バブルを押さえ
ローカルの必要な人に、必要な物件を提供するために
このような措置を取ったと言えるでしょう。

長期間住む事を考えているローカルの人には
ほとんど関係のない話ですから。

 

これだけ税率があがると、投資として考えた時には
マレーシアでの税金支払いもばかになりません。

5年以上の保有というのが、前提になってくると思います。

 

ちなみに、日本に居住している方は

マレーシアでのキャピタルゲイン課税の他に
売却益に相当する分が、所得の総合課税としてかかってきます。

このあたりは、税理士さんとしっかり相談して欲しいですが
マレーシアでの税率が上がれば、日本での支払が減りますので
必ずしも、デメリットではないかもしれません。

 

■ DIBS(完成前金利負担制度)の廃止

 

こちらも兼ねてから噂されており
メールマガジンでも、記事として取り上げておりましたが
DIBSについても廃止されることになりました。

DIBS(Developer Interest Bearing Scheme)とは
新築の物件を購入したときに
物件完成までの銀行借入にかかる利息の支払いを
デベロッパー側が負担してくれるというものです。

DIBSのお陰で、物件完成までのキャッシュフローが正確に読めるので
不動産投資としてリスクの低い投資ができたわけです。

 

マレーシア政府は、金利の急激な上昇などにより
デベロッパー負担が予期せずに増えることがないように
保護する政策を優先するという判断になりました。

投資家利益よりも、デベロッパー保護を優先です。

これはある意味、物件の未完成リスクが減ることになるので
一概にデメリットとは言えないところがありますが
投資家の負担が増えることは間違いないでしょう。

 

DIBS廃止による金利負担ですが、超ざっくりな計算で

物件完成までの期間: 3年
買入金額: RM 1,000,000 (約3100万円)
借入金利: 4.25%

金利負担: 3年間で約250万円

となります。

3年間で、約250万円の金利負担となりますので
この250万円分くらいは、追加の自己資金として
別途手当する必要性が出てきます。

 

こうなってくると、マレーシア新築物件を購入するメリットは
投資として考えると、ほとんどありません。

 

DIBS廃止によって、デベロッパーがDIBS相当分を
逆に割引(値下げ)してくる可能性も考えられますが
DIBSの廃止は、外国人投資家ではなくて
ローカルの人にも大きく影響してきますので
新築物件については、かなり冷え込む可能性があります。

 

個人的には、外国人投資家に対する金額規制よりも
このDIBSの廃止が、一番影響が大きいと思っています。

マレーシアローカルの人達は
フルローンに近い形で融資を受けて
念願のマイホームを手に入れるケースも少なくなく
これも、マレーシアの銀行が積極的に融資をしてくれて
しかも完成までに金利負担がなくて良いので

限りなく自己資金がゼロでも、物件が買える状態にありました。

 

しかし、DIBSの廃止によって、金利負担が出てくるとなると
相当のローカルの人も、相当の自己資金が必要となってきます。

来年の、マレーシア不動産のマーケットは注意する必要がありそうですし
逆に新築物件ではなくて、DIBSのメリットがなくなってしまえば
完成済み物件や中古市場が、より熱くなってくるものと考えています。

2014年は、大きく動きが変わってきそうです。

 

#所得税関連の話は、大きくは関係ないので、また次の機会にでも

 

■□■□■□■ マレーシア不動産投資戦略2013/2014 ■■□□■□■

 

さて、突然ですが、マレーシア不動産のセミナーをやりたいと思います。

毎年、年末に近づくと、翌年の政府の政策など動きが出てきていて
投資判断が必要な時期に迫ると、セミナーを開催させていただいていました。

 

昨年は、アベノミクスによる円安への動きを事前に察知し
円安になるまでに、マレーシア不動産投資を行うべきと
2012年12月に、セミナーを開催をさせていただきました。

 

その後の動きは、あなたもご存じの通り。

 

日銀による大規模な金融緩和が発表され
あっという間に、為替は円安への道を辿りました。

少なく見積もっても、約20%の為替が動いています。

 

昨年、私がセミナーを開催した直後に、マレーシア不動産投資に動き
昨年のタイミングで、物件を購入できたお客様は
既に、為替だけでも20%の利益が載っている状態です。

こうなると、既に不動産は値上がりしなくても良く
購入価格と同じ金額で売却して、円転換すれば
それだけで、大きな利益が得られる計算になります。

銀行ローンを活用して、レバレッジを効かせていれば
20%どころではありません。

 

そして、今回も一つの重要な判断時期に来ていると感じています。

急遽、今回のマレーシア政府の発表を受けて
日本に帰国して、緊急のセミナーを行いたいと思います。

 

セミナーのタイトルは

「マレーシア不動産投資戦略2013/2014」

と題して、今年から来年に掛けて変わっていく
マレーシア政府の動きや、昨今のマレーシア不動産のマーケットを受けて
どのような戦略を取っていくべきか?というのをご紹介致します。

 

今、開催することを決めたばかりで、会場の手配などこれからなので
セミナー詳細については、近日中にお知らせしたいと思います。

今から、予定だけ押さえておいてください。

 

セミナー: 「マレーシア不動産投資戦略2013/2014」
日時: 11月16日(土) 14:00~17:00
場所: 東京都内 (場所未定です)
費用: 3,000円

 

正直、このセミナーに参加するかどうかによって
投資判断は大きく変わってくると思います。

2013年と2014年では、投資戦略が大きく変わってきます。

 

既に、マレーシア不動産を購入されている方も
これから、マレーシア不動産を購入しようとしている人も

マレーシアからの生のマーケット情報に加えて
来年のマレーシア政府施策も含めた話が聞ける機会です。

 

11月16日(土) 14:00~17:00の時間帯を、是非押さえておいてください。

近日中に、セミナー募集のご案内をさせていただきます。

 

更新日:2013年10月27日 / コメント:No Comments

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